SCPI en usufruit et en nue-propriété : pour quel profil d’investisseur ?

Pour investir dans la pierre à portée de main et sans soucis de gestion, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) demeurent une des meilleures solutions adaptées à tous les profils d’investisseurs. Dans cet article, nous allons particulièrement nous focaliser sur les SCPI en nue-propriété et les SCPI en usufruit qui sont destinées aux investisseurs souhaitant défiscaliser.

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Les atouts des SCPI en démembrement

Les SCPI en usufruit et en nue-propriété sont exploitées sous le montage du démembrement. Elles permettent de défiscaliser d’une part, et aussi d’opérer une sortie en investissement extrêmement allégée pour l’investisseur en usufruit. En revanche, pour celui qui investit en nue-propriété, l’avantage est d’ordre fiscal, en plus de faire profiter d’un très intéressant potentiel de revalorisation au moment du remembrement.

 

La clé de répartition en démembrement

Avant de nous pencher sur le vif du sujet, rappelons que le démembrement consiste à morceler les droits de la pleine propriété. Ce qui veut dire que deux individus s’associent pour investir en usufruit (l’usufruitier) et en nue-propriété (le nu-propriétaire).

Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire s’abstient de percevoir les fruits du produit, lesquels reviennent à l’usufruitier. Dans le cas des SCPI, ces fruits sont les revenus locatifs ou dividendes. Investisseurs usufruitier et nu-propriétaire ont tous deux droit au vote lors des assemblées générales, le premier étant celui qui jouit des revenus immédiats, tandis que le second détient définitivement les parts et ce, en pleine propriété, au moment de l’extinction de l’usufruit.

Pour en revenir à la clé de répartition, celle-ci est variable et est fonction des spécificités propres à la SCPI, de même que de la durée du montage de démembrement. Plus la durée de ce dernier s’étale dans le temps, plus les avantages sont conséquents, notamment au niveau de la décote du prix de la part ainsi que de la fiscalité.

Voici un exemple de clé de répartition : 

  • pour une durée de 5 ans : 80% en nue-propriété et 20% en usufruit
  • pour une durée de 7 ans : 73% en nue propriété et 27% en usufruit
  • pour une durée de 10 ans : 67% en nue-propriété et 33% en usufruit
  • pour une durée de 15 ans : 61% en nue-propriété et 39% en usufruit
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Les SCPI en usufruit pour les personnes morales

Si vous êtes un professionnel, les SCPI en usufruit vous permettent de rémunérer votre trésorerie d'entreprise. Il s’agit d’un investissement temporaire qui fait profiter d’un amortissement comptable. Ce, en plus de l’encaissement des loyers, tandis que l’investisseur en nue-propriété en est privé.

En ce qui concerne la fiscalité de l'entreprise qui souscrit en usufruit, l’amortissement comptable est opéré annuellement et vient déduire le résultat imposable pour augmenter le rendement de l’investissement. D’où un gain conséquent pour l’entreprise qui, en même temps, perçoit les revenus de la SCPI. Cette option est donc extrêmement intéressante pour l’entreprise qui souhaite implémenter une stratégie visant à investir dans un placement temporaire pour dégager une trésorerie stable et évolutive sur une durée prédéterminée.

 

Les SCPI en nue-propriété pour les personnes physiques

Les personnes physiques soumises à l’IR, quant à elles, sont propriétaires des parts sans pour autant percevoir les dividendes, comme expliqué ci-dessus. De ce fait, elles sont exonérées d’impôt foncier y afférent, de même que d’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Ce, jusqu’au moment où elles recouvrent la pleine propriété des parts.

À considérer avant d’investir : les SCPI en nue-propriété ne sont pas faites pour vous si votre objectif est d’encaisser des revenus immédiats, étant donné que la durée du démembrement s’étale dans le temps (à partir de 5 ans, jusqu’à 20 ans, voire au-delà). Dans ce cas, il vaut mieux opter pour la souscription en pleine propriété.

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